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上海紧急上调土地出让金比:地市转冷两房企退地
地市转冷两房企退地上海急调土地出让保证金比例
颖民
3月28日,上海土地交易事务中心紧急召开竞买人座谈会,告知与会开发商土地出让模式拟改革:计划采取招标和挂牌结合的方式进行土地出让,同时提高土地出让保证金比例,上调后的比例或达40%。
知情人士对21世纪经济报道记者透露,这一举措旨在提高上海土地出让的门槛,按这一设想,该改革会先在商业地块推行,住宅地块暂不实施。土地交易中心相关人士说,采取新型的模式,有助于提高“带方案”出让的比例,确保项目功能落地。
一石激起千层浪。知情人士分析,改变土地出让保证金比例(此前一直执行比例为起拍价的20%)源于受银行信贷收紧、多地楼盘降价等利空消息的影响,上海楼市成交的冷清传递到了土地市场,3月沪土地出让金98亿元,一年来首度跌破百亿。
上述知情人士认为,改变出让金比例另一个重要原因是防止房企随意参与及退地。21世纪经济报道独家获取的消息:两块去年下半年成交的区域正在办理退地。这两块地分别为奉贤区南桥新城09单元宅地和上海临港新城主城区商住用地WNW-A1-14-1地块,都在去年地价狂飙时创下极高的溢价率。
某研究中心总监薛建雄分析认为,今年市场行情转变,土地市场转冷,房企觉得太贵,一直拖着不付完款,拖到政府不开心,有些超过3个月,房企索性就不要保证金,也不再交钱,就相当于退地了。
游戏规则生变
根据21世纪经济报道记者获取的会议资料以及复合式出让新增条例显示,复合式土地出让入市交易流程是根据审核情况,若通过保证金审核的有效申请人数达3人及以上,发布有竞价招标通知,投标人数不对外披露。若通过审核的有效申请人数为1~2人,即发布挂牌通知,同时发布竞买人数。
与此同时,现场竞价环节最多只有3家公司参与。土地交易中心人士解释称,现场竞价从人数上进行控制,竞价时间能大大缩短。
评标小组根据评标结果得出综合得分,主持人确定排名在前几位的投标人入围。中标候选人及其顺位根据现场竞价情况产生,但不得超过3人。
此外对保密等级也予以提升,若复合式土地出让最终成行,公告期结束,即缴纳保证金的截止日期后一天,便会审核保证金。审核后若有效申请者达3人及以上,人数将不对外公布。
会议中还透露出, 投标人私下接触相关人员的,则3年内不得参加上海市土地使用权招标拍卖挂牌出让活动,违约行为列入诚信档案并上网公示,同时已提交的保证金不予退还。
为了防止开发商报名却不参与竞买,“若某地块采用竞价招标方式出让后,已获得投标资格的投标人未在出让文件规定时间内投标,或投标不予接受,或投标文件为无效投标文件,或投标人私下接触相关人员等,则该投标人须承担相应违约责任;若该地块采用挂牌方式出让后,因无人报价或报价均无效导致本地块最终不成交的,则已获得竞买资格的竞买申请人须承担相应违约责任。”
上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩认为,复合式招标是土地出让制度改革今后的一个大方向,最终目的是为了实现地块不仅价格最大化,还要价值最大化。另一方面,随着房企分化明显,商业地产对房企的要求也高,这是从拿地环节开始设置门槛。而市场波动之下,隐形退地早已有很多。
责任编辑: xiazezheng
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