潘石屹做俞敏洪的“房东 ” SOHO 3Q的盟友和竞争者

昨日，SOHO中国董事长潘石屹与新东方教育科技集团董事长兼首席执行官俞敏洪签署了战略合作协议，自此，潘石屹当上了俞敏洪的“房东”。

据悉，新东方将按需通过分时租赁的方式租用SOHO3Q的办公空间用作其教育业务的拓展教室，以此来满足新东方对教学空间的弹性需求，并提升学员的学习体验，此次战略合作将全面覆盖北京、上海两地所有已建成的SOHO 3Q中心。

SOHO中国董事长潘石屹在发布会现场表示：“在一开始做3Q的时候，我们将‘周’设定为最短租期。但经过这一年的运行和与不同领域的合作方的洽谈，我们惊讶地发现其实‘’才是最大的需求。而这个需求最主要的来源就是培训机构。”

潘石屹的租户

新东方之所以能够成为SOHO 3Q的新租户，是因为SOHO 3Q提供了一种更为灵活的办公空间。

作为非全日制教育机构，新东方使用空间的时段大多为非工作时间，即工作日的晚间及周末。此外，教育行业的属性也使得它对空间的需求通常以计。而SOHO 3Q最短1起租的政策使得新东方可按需灵活组合空间资源。除此之外，两者合作后，所有SOHO 3Q内的办公区、会议室、公共区都将成为新东方的外扩教室资源。

作为SOHO 3Q的新晋租户，新东方集团并不是一个名不见经传的创业者，而是一个知名的拥有着23年发展历程的教育集团，这与SOHO 3Q希望聚集创业者的最初想法略有不同。

但是，回顾SOHO 3Q的租户，目前已经签约的饿了么、美团、平安集团、上海国际汽车城等都是发展成熟的行业翘楚或者是进入稳定期的创业团队，而个人创业者较少。

这或许和SOHO 3Q的产品定位和定价相关。SOHO 3Q多处于一线城市核心地区且环境舒适、产品高端，其定价在国内共享办公行业中处于领先水平。目前其工位价格，房间工位约为每月3000元，开放工位约为每月2200元，大大高于行业内1500元左右的平均价格。

而与美国共享办公空间用户支付能力较高不同，在2015年双创热潮的推动下，中国共享办公用户现阶段主要为创业者，但是大部分个人创业者的支付能力并不高，租金敏感度高，这也成为创客类共享空间租金难以上涨的原因。

但是，对于SOHO中国而言，这样的定价已经属于“微利”，以外滩SOHO为例，其租金为每天每平方米5元，而外滩金融带的写字楼租金价格最少都在每天每平方米7元以上，所以，SOHO 3Q对于创业者来说门槛略高，但是对于较为成熟企业来讲，却是划算的选择。

今年年初，潘石屹也承认：“做了SOHO 3Q一年，与最初相信有很大区别：租工位的大部分租户是大公司，而非中小型公司及个人创业者。”

同盟者和竞争者

2015年2月，SOHO中国推出SOHO3Q，作为SOHO中国未来的核心业务，潘石屹对SOHO3Q寄予了很大的希望，称为“二次转型”和“二次创业”。

一年以来，SOHO 3Q在北京、上海共有16个中心，座位数超一万个，分布于城市的核心区域。

作为提升租金的重要途径，SOHO3Q的出租情况对SOHO中国有着重要的意义。2012年8月，SOHO中国宣布转型“不销售物业转而持有物业”，租金收入就成为SOHO中国的主要收入来源。

2015年的财务数据显示，截至2015年12月31日，公司完成营业额9.95亿元，同比大幅下滑83.68%；同期净利润5.376亿元，同比大幅下滑87%，而租金收入约人民币10.52亿元，同比上涨约148%，成为业绩的亮点。

为了加快SOHO3Q的扩张和提升其出租率，潘石屹采取了互联网众包模式的互联网“打法”，鼓励所有个人和公司加入3Q销售网络成为3Q伙伴和3Q联盟，在今年年初，潘石屹还将SOHO 3Q众包佣金自4月15日至6月30日上调至15%，以加快3Q的出租。

但是，SOHO3Q的出租情况并不理想，不同区域呈现高低不均的特征。在北京、上海的一些核心地段如望京3Q、复兴广场3Q、外滩3Q等出租率较高，而最大的光华路SOHO2 3Q和上海虹口3Q的出租率并不高，光华路SOHO的3000多个工位，出租率为三分之一左右。

除此之外，在共享办公领域，潘石屹也面临着许多竞争者，例如毛大庆创办的优客工场，作为同类竞争项目，优客工场相比之下，更具有孵化功能，提供创业者更多办公以外的创业服务。

面对着激烈的竞争局面，为了快速扩张市场，潘石屹还拉拢绿地集团作为同盟者，绿地会在自持的物业中引入3Q，还会让3Q帮着运营销售物业，这样会大大提升3Q的市场占有率。

但是，租不同于售，并非一蹴而就的。对于SOHO2 3Q来说，未来需要在众多竞争者中间梳理出独特的竞争力，也需要拉拢更多的盟友。